Tiến sĩ Alan Phan đáp lại 15 câu hỏi chất vấn của hội
viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bằng bức thư dài với mong muốn nhà
đầu tư hy sinh quyền lợi cá nhân để chia sẻ với những người kém may mắn
chưa có nhà.
Trưa nay, Tiến sĩ Alan Phan đã có thư chính thức phúc
đáp 15 câu chất vấn của 1.000 hội viên Câu lạc bộ Bất động sản. Không
trực tiếp trả lời cụ thể vào các câu hỏi, tiến sĩ Alan Phan chia sẻ
những vấn đề cốt lõi của thi trường bất động sản, hệ quả khi bong bóng
nổ và những giải pháp tích cực cần phải làm. “Tôi không quen bị ‘chất
vấn’, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có
‘quyền lợi’ hay ‘nghĩa vụ’ gì trong tình huống này, nên xin phép được
trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình”, ông Alan Phan mở đầu.
Từng là một nhà đầu tư dự án bất động sản ở Mỹ và sau 7
năm huy hoàng với lợi nhuận, ông Alan Phan và các đối tác đã trắng tay
trong dự án lớn ở Arizona. Vì vậy, ông cho rằng mình đồng cảm với trải
nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của nhà đầu tư bất động sản.
|
| Tiến sĩ Alan Phan. Ảnh: Hoàng Lan |
Theo ông, vấn nạn của bất động sản hiện nay là câu
chuyện thị trường thay vì đóng khung trong công thức tài chính như nhiều
người lầm tưởng. Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia
nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD, vốn từ Việt kiều và các nhà
đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ và số tiền này theo Tiến sĩ
Alan Phan là “thừa đủ để giải quyết mọi hàng bất động sản tồn kho”.
Khủng hoảng bất động sản hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản
xuất về giá cả và loại hàng. Cơ cấu giá thành bất hợp lý, nhu cầu nhà
thu nhập thấp rất cao nhưng sản phẩm quá ít trong khi nguồn cung phân
khúc nhà cao cấp mất cân bằng dẫn tới lượng tồn kho 10 năm mới tiêu thụ
hết.
| Xem toàn bức thư của Tiến sĩ Alan Phan |
Vị chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư hay vin vào lý
do giá đất, nguyên vật liệu, chi phí hành chính và bôi trơn quá cao
khiến giá bán nhà cao ngất trời cho thấy cách làm ăn thiếu hiệu quả cũng
như sự yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giật.
can o to dien tu 60
tan | can
o to dien tu 80 tan | can o to dien tu
100 tan | can
o to dien tu 120 tan | can o to dien tu
150 tan
Giai đoạn 1995-2006, khi giá nhà đất lên cao, không ai
kiến nghị Chính phủ phải can thiệp. Nay, việc các nhà đầu tư trông chờ
vào Chính phủ giải cứu, được ông Alan Phan ví von với tình huống các
“cầu thủ” yêu cầu trọng tài áp dụng luật chơi mới khi trận bóng đã đi
quá nửa. Chia sẻ về thất bại của dự án Arizona mình đầu tư vào năm 1979,
ông Alan phan cho biết vì không ngờ lãi suất vọt lên tới 16-18% thay vì
8-9% dẫn đến dự án đổ bể. “Dù không phải lỗi chủ quan, nhưng chúng tôi
hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận”, ông tâm sự.
Theo Tiến sĩ Alan Phan, tất cả những suy thoái, trì
trệ và kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản
lượng nông, hải , sản…đều do bong bóng tài chính như bất động sản,
chứng khoán, ngân hàng gây ra. Khi dòng tiền tấp nập chảy về các lĩnh
vực này thì người ta dễ dàng hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và
dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…
“Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng
tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp
đến”, ông nói.
Nhìn nhận có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng yếu sẽ chết
vì nợ xấu, tuy nhiên, ông Alan Phan cho rằng, những doanh nghiệp, ngân
hàng…này cũng đã chết lâm sàng và không đóng góp gì cho sản lượng quốc
gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ. Còn các doanh
nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cũng đã ngất ngư vì không thể cạnh
tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… “Bởi vậy, đổ lỗi cho tình
hình bất động sản chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười
biếng”, ông nói.
Cho rằng những tiêu cực mà bong bóng bất động sản chỉ
là những con “ngáo ộp” mà người đầu tư bất động sản đem ra hù dọa là vài
chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc sẽ bị ảnh hưởng, người
dân mất mát khi bong bóng bất động sản nổ tung. Ông Alan Phan cho rằng,
nền kinh tế sẽ phát triển bền vững do đó tạo ra việc làm cho các công
nhân này chỉ là chuyện nhỏ. Mỗi tài khoản hiện được bảo hiểm đến 50
triệu đồng và đang được Ngân hàng Nhà nước đề xuất lên 100 triệu đồng do
vậy, tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu đồng tại các ngân
hàng sẽ rất nhỏ.
Theo Tiến sĩ Alan Phan sẽ có 5 hệ quả tích cực khi
bong bóng bất động sản nổ. Cụ thể, vài trăm nghìn gia đình lần đầu trong
đời sẽ được sở hữu một căn nhà vừa túi tiền. Hiện tượng tâm lý “an cư
lạc nghiệp” sẽ tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế,
loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu
hút đầu tư nội ngoại. Ngoài ra, khi in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát
sẽ bùng nổ lại và tỷ giá sẽ rơi.
Vị chuyên gia đánh giá, ngân sách hiện đã bội chi vì
các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí
đang thu hẹp đáng kể. Vì vậy, dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các
lĩnh vực phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác
trong nền kinh tế.
“Khi giải cứu, mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và
bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi ‘nghỉ mát’ khi quyền
lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”, ông nói.
Giá trị bất động sản đã lên đến 25 lần thu nhập trung
bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
“Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào
đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và
gia đình… để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn”, Tiến sĩ
Alan Phan dốc lòng.
Tiến sĩ Alan Phan đang đứng trước áp lực của giới kinh doanh bất động sản, sau khi ông chia sẻ trên VnExpress
về việc không nên giải cứu, mà nên để thị trường tự điều tiết. 1.000
hội viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cùng gửi thư chất vấn, thậm chí
muốn đối thoại với ông về quan điểm này.
Trong lúc này, Ngân hàng Nhà nước đang hoàn thiện
thông tư hướng dẫn việc cho vay ưu đãi với một số đối tượng để đầu tư,
kinh doanh và mua, thuê nhà, một cách kích cầu của thị trường và hỗ trợ
vốn cho doanh nghiệp địa ốc cơ cấu lại và giải phóng hàng tồn kho.
Hoàng Lan
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét